Как правильно заключить договор на покупку квартиры в новостройке?

Определившись с компанией-продавцом и квартирой, потенциальный покупатель приезжает в офис организации для заключения договора. Покупка квартиры в строящемся доме может оформляться как участие в долевом строительстве, инвестиционный вклад, паевой взнос, вступление в товарищество или кооператив, переуступка прав требования. К сожалению, на практике часто практикуются «серые схемы» - с использованием векселей и по предварительной оплате.

Оформление договора с использованием векселей.

При оформлении договора с использованием векселей организация продает покупателю вексель на сумму, равную стоимости выбранной квартиры. Когда подходит срок погашения векселя, продавец обменивает ценную бумагу на квартиру. Такая схема крайне ненадежна: указывается лишь стоимость векселя, срок погашения, кому и кем он выдан. Юридически к выбранной квартире этот документ отношения не имеет, то есть компания может просто выплатить деньги, и обязать ее предоставить квартиру нет возможности.

Оформление договора по предварительной оплате.

По схеме предварительной оплаты с покупателем квартиры заключается предварительный договор и производится 100% предоплата.По окончании строительства жилого дома организация оформляет квартиру на себя, затем передает ее покупателю по договору купли-продажи недвижимости. Схема предварительной оплаты, как и вексельная, не дает потенциальному покупателю гарантий на получение выбранной и оплаченной квартиры.

Перед тем, как подписать договор и отдать деньги необходимо убедиться в наличии у компании-продавца основного пакета правоустанавливающих документов, в который входят: — постановление местных органов власти, — инвестконтракт, — государственная регистрация права собственности или аренды земельного участка, — протокол предварительного распределения квартир, — разрешение на строительство жилого дома, — договоры о привлечении финансовых средств.

В зависимости от конкретной ситуации, структура и содержание договора может варьироваться. Все условия договора можно разделить на три группы: существенные, дополнительные и случайные.

Существенные условия договора.

К существенным относят условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора. Существенными условиями договора являются: правовой статус договора, предмет договора, участники договорных отношений, цена, время, место и способ исполнения, права и обязанности сторон. Если в предлагаемом договоре отсутствует хотя бы одно существенное условие, то такой документ не имеет юридической силы.

Как не стать жертвой мошенничества при покупре квартиры в новостройке?

Чтобы не стать жертвой мошенничества, не доверяйте деньги организации, цены на квартиры в которой существенно ниже, чем у других продавцов.

Тревожные сигналы – отсутствие точного адреса и параметров приобретаемой квартиры, низкий процент при покупке квартиры в рассрочку, предложение внести первоначальный платеж без договора и кассового чека и т.п. Если еще при этом компания-продавец совершенно новая, настаивает на расчетах только наличными, а на вопрос о количестве домов, построенных с ее участием, никто не дает прямого ответа то лучше обратиться к другому застройщику или компании-продавцу.

Поддавшись соблазну обещаемой выгоды, вы можете передать свои деньги компании-однодневке, организаторы которой исчезнут, объявят о банкротстве или оформят фиктивное правопреемство своей организации, продав несуществующие квартиры десяткам доверчивых клиентов.

Если у покупателя возникают сомнения в надежности застройщика или компании-продавца, то он имеет право ознакомиться с ее учредительными документами: свидетельством о госрегистрации, уставом, учредительным договором.

Мошенничество после завершения строительства и сдачи дома.

Когда строительство дома завершено, выполнены все инженерные работы и благоустройство и озеленение прилегающей территории, дом подлежит сдаче Государственной приемочной комиссии. На этом этапе недобросовестные продавцы находят много способов заставить покупателя выплачивать суммы, не предусмотренные в договоре. Излюбленный повод заставить покупателя раскошелиться – обмеры БТИ.

В тексте договора указывается проектная площадь квартиры и дополнительно обговаривается, что при отклонении фактической площади готовой квартиры в большую или меньшую сторону, стороны производят дополнительные взаиморасчеты.

В результате «договоренностей» с сотрудниками БТИ площади всех квартир оказываются на 2-3% больше проектной, в результате доплачивать приходится только покупателям. Иногда взаиморасчетов с БТИ не производятся, в этом случае может оказаться, что фактическая площадь квартиры на те же 2-3% меньше оплаченной проектной. Могут потребовать деньги за согласование электромонтажного внутриквартирного проекта и подсоединения к этажному щиту.

Незаконным является взимание платы за нотариальное заверение договора – договор долевого участия, инвестирования, переуступки прав не требует заверения нотариуса. Банк, в котором открыт счет продавца, не должен взимать комиссию за начисление средств, поскольку расходы на опреационно-кассовое обслуживание несет сама организация. Предприимчивые сотрудники организации-продавца могут начислить квартплату с даты сдачи дома Госкомиссии. Это также является нарушением закона, поскольку квартплата и оплата услуг по охране и уборке дома и его территории начисляются только со дня подписания договора с эксплуатирующей организацией, не раньше.

Иногда в текст договора включают требование по окончании строительства вступить в Товарищество Собственников Жилья и на этом основании требуют выплаты вступительных и членских взносов. Покупатели квартир становятся членами образованного ТСЖ только по собственному желанию и только после регистрации прав собственности.

После завершения строительства и сдачи дома государственной приемочной комиссии покупателю нужно приехать в офис компании, с которой был заключен договор, и подписать Акт приемки-передачи квартиры. Для оформление квартиры в новостройке в собственность необходимо подготовит следующий пакет документов:

— оригинал договора и все дополнительные соглашения к нему;

— акт об оплате и закрытии всех финансовых отношений между покупателем и продавцом;

— акт приема-передачи квартиры;

— договор об уступке прав (если имеет место);

— документы БТИ;

– экспликация и поэтажный план;

— ксерокопию протокола о распределения квартир между инвесторами;

— ксерокопия разрешения на ввод дома в эксплуатацию;

— паспорт и ксерокопии всех его страниц;

— квитанция об оплате госпошлины.

Если подлинность документов вызывает сомнение, то регистратор может обратиться в правоохранительные органы и иные учреждения для проведения соответствующей проверки. Отказать в регистрации прав могут только в случаях, предусмотренных в ст. 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в таком случае обладатель квартиры может обжаловать отказ в суде Подтверждением права собственности является выдача свидетельства. С этого момента вы являетесь полноправным собственником квартиры в новом доме и можете владеть, пользоваться и распоряжаться ей по своему усмотрению.