Покупка недвижимости в ипотеку

Покупка недвижимости – это серьезный шаг, особенно покупка квартиры в ипотеку, так как обязательства по выплате ипотечного кредита растягиваются, как минимум, на 10 лет или больше.

Решение банка выдать кредит это только начало всей истории. Если найденный клиентом вариант в чем-то не устроит кредитную организацию, то дальше дело не пойдет.

Время, выделяемое на покупку квартиры по ипотеке, ограничено жесткими рамками. В отдельных случаях это приводит к тому, что часть необходимых документов устаревает, и их приходится собирать по-новому. Именно поэтому так важно знать, какой, согласно критериям кредитной организации, должна быть ипотечная квартира.

Какая квартира подходит для оформления ипотечного кредита.

Банк занимается только финансированием и именно это определяет требования к приобретаемому по ипотеке жилью. Оно должно быть ликвидным имуществом, то есть объектом, который реализуется на рынке в приемлемые сроки и без значительных потерь в стоимости. Это главное требование, но трактоваться в каждом случае может по-разному.

Сегодня банками предлагается более 30 программ ипотечного кредитования. При оформлении заявки выбирается одна из схем, наиболее подходящая конкретному клиенту. На вторичном рынке можно купить квартиру под залог либо уже имеющейся недвижимости, либо приобретаемого жилья. Требования к квартире как к залогу в том и другом случаях несколько разнятся. Но все банки, работающие по программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) либо предлагающие собственные ипотечные продукты, ориентируются в своих требованиях на Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Когда в залог оформляется приобретаемое жилое помещение, оно должно в соответствии с данным законом принадлежать на праве собственности продавцу, иметь отдельные от других квартир или домов кухню и санузел. Комната в коммуналке, даже приватизированная и оформленная в собственность по всем правилам, ни в одном банке в залог не принимается. И именно по «сантехнической» причине: как помещение, не имеющее отдельного санузла и кухни, то есть не обособленное в полной мере. Исключение составляет приобретаемая целиком коммунальная квартира. Кроме того, жилье должно быть подключено к электрическим сетям, паровым или газовым системам отопления, обеспечено горячей и холодной водой в ванной комнате и на кухне. Некоторые кредитные организации допускают отсутствие в приобретаемой квартире сантехники и внутренней отделки, так как сейчас сегодня часто покупатели приобретают новое жилье без отделки.

Если в качестве залога выступает уже имеющаяся недвижимость, то необходимо учитывать ряд юридических тонкостей. «Старое» жилье должно принадлежать заемщику на праве частной или общей совместной собственности (несовершеннолетние дети не могут входить в состав собственников). Передача в залог квартиры, в которой проживают или зарегистрированы находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (статьи 37 и 38 Гражданского кодекса РФ).

Многие банки не предоставляют ипотечных кредитов под залог жилых помещений в многоквартирных домах барачного или гостиничного типа; общежитиях; зданиях, построенных ранее 1957 года и этажностью ниже 6 этажей. Причина все та же — низкая ликвидность подобных объектов. А в случае общежитий — статус этих зданий. Согласно статье 74 Федерального закона № 102-ФЗ ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

Для всех кредитных организаций стандарты одни.

Выбранное заемщиком для покупки жилье (независимо от того, идет оно в залог или нет) также должно отвечать определенным требованиям. Они, в сущности, стандартны для всех кредитных организаций, которые руководствуются уже упоминавшимся Законом «Об ипотеке». Самое главное: здание, в котором расположена выбранная заемщиком квартира, не должно находиться в аварийном состоянии. Поскольку, если в период выплаты кредита с этим домом что-то случится, ущерб понесет не только покупатель. Существуют штрафные санкции Центробанка, применяемые к кредитным организациям в том случае, если они закрыли глаза на ветхость строения и допустили подобный прокол в своей работе. По этой же причине предъявляются достаточно жесткие требования к разделяющим этажи конструкциям: здание должно иметь металлические, железобетонные или смешанные перекрытия. Если перекрытия в облюбованном доме деревянные, что часто встречается в старом жилом фонде, необходимо получить заключение строительной экспертизы.

Также большинство банков не принимает блочные пятиэтажные хрущевки и квартиры в домах постройки XIX века без капитального ремонта в качестве залога. Проблема пятиэтажек состоит не только в плохом состоянии коммуникаций и неудобной планировке, а в том, что будущее хрущевок слишком неопределенно. Многие банки почему-то причисляют к хрущевкам все панельные и блочные дома ниже 6 этажей вне зависимости от метража жилища. А квартиры в кирпичных пятиэтажках, даже с кухней в 5 кв. м, пользуются гораздо большим доверием.

Каждый банк решает самостоятельно.

Послабление для хрущевок и зданий старого жилого фонда предусмотрено городской программой АИЖК. Стандарты Агентства разрешают кредитовать под залог самого разного жилья любого года постройки с двумя условиями: оно должно быть отдельным (то есть обладать всеми сантехническими коммуникациями) и находиться не в аварийном здании. Сегодня банки достаточно часто сталкиваются с ситуацией, когда заемщику нужны средства, например, на покупку жилья в старом фонде исторического центра, квартиры в домах дореволюционной постройки, как правило, без капитального ремонта и с деревянными перекрытиями пользуются устойчивым спросом. Каждый банк решает сам, кредитовать ли приобретение жилья в подобных зданиях, предпочитая индивидуальный подход в том или ином случае.

Банки, в основном, кредитуют покупку жилья в домах постройки начала ХХ века после капремонта либо при наличии справки соответствующих инстанций о том, что он не понадобится в ближайшее время. Иногда необходимо также подтверждение, что само здание не подлежит сносу в период выплаты кредита. Такие документы можно получить в проектно-инвентаризационном бюро или районной администрации. Для одобрения сомнительного, с точки зрения банка, объекта может потребоваться дополнительное заключение строительной экспертизы.

Отдельное слово о сооружениях, отнесенных к памятникам архитектуры. Если заемщик выбрал квартиру в доме-памятнике, безусловно, потребуется справка из КГИОПа о том, что приобретаемый объект не содержит предметов охраны. В противном случае заемщик будет иметь определенные обязательства перед государством по сохранению элементов культурного наследия.

Риэлтор - это экономия времени и грамотно составленный договор.

Агентства недвижимости не являются необходимым звеном при выборе жилья, заемщик самостоятельно может найти квартиру. Однако банк дает на поиск подходящей квартиры от 90 до 120 дней, после чего документы, подтверждающие платежеспособность клиента, устаревают. Поэтому банками приветствуется сотрудничество клиента с агентствами недвижимости. Многие кредитные организации стали практиковать ипотечные программы, реализуемые совместно с риэлтерами, которые уже знают требования конкретного банка и могут в самые короткие сроки найти нужный вариант.

В функции агентства входят: поиск квартиры или иного жилья в соответствии, как с пожеланиями заемщика, так и с требованиями банка, а также сбор необходимых бумаг. Риэлтер предоставляет документы по квартире в банк работнику кредитного отдела, обговаривает параметры сделки (планируемые даты нотариата, снятия с регистрационного учета продавцов, порядок расчетов и т. п.). Перед проведением сделки организует по согласованию с банком встречу всех сторон, на которой оговариваются окончательные сроки и параметры ипотечной покупки. Убедиться в юридической чистоте приобретаемого жилья особенно важно, когда объект выбирается на вторичном рынке. Вряд ли кого-то обрадует появление законных владельцев после нескольких лет выплат по кредиту.

Эффект от сотрудничества с профессиональными агентствами — грамотно заключенный договор с продавцом, минимум временных затрат и походов по инстанциям для заемщика, безопасные взаиморасчеты, «чистый» объект. В результате соответствующая пожеланиям клиента и требованиям банка квартира может быть подобрана в течение месяца, а иногда и быстрее.

Основные требования к квартире.

Требования к квартире как к предмету залога со стороны банков, работающих по городской программе ипотечного кредитования.

Жилое помещение (квартира), на которое в установленном законом порядке оформлено право собственности, должно отвечать следующим критериям:

- являться обособленным помещением;

- находиться в административной черте города;

- служить для проживания (не допускается коммерческое (промышленное) использование жилого помещения);

- иметь необходимые коммуникации — водоснабжение, систему отопления и канализации, электрическую систему;

- располагаться в здании, которое находится в неаварийном состоянии, не состоит в плане на капитальный ремонт и реконструкцию с расселением;

- быть свободным от ограничений и обременений прав на него.

Если покупатель работает через риэлтера, то с момента одобрения его заявки на кредитном комитете банка до момента приобретения жилья по статистике проходит месяц. Приобретаемая в кредит квартира находится в собственности клиента с момента государственной регистрации договора купли-продажи и в залоге у банка до полного погашения заемщиком полученного кредита.